开发商

对保温层没有特别约定

阅城国际2002年11月的设计方案中是有“保温层”的，但在2005年业主收房时，却发现没有了保温层。业主自然认为开发商违约，要求开发商补做保温层。开发商表示补做的可能性不大，可以协商解决。开发商的协商方案是，给予每户500元的补偿，业主们却要求和附近另一小区一样，按80元/平方米补偿，算下来一户就要赔8000元左右。由于双方的分歧太大，无法调解，只好法庭上见。

业主认为，民法有明确规定：合同没约定的，从国家相关的规定。保温层是国家强制性规定，就是合同的组成部分，违反这个就是违约。业主所说的国家强制规定是指建设部2001年7月5日出台的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，该标准规定，2001年10月1日后设计的房子都应建设外墙保温层，该标准属于强制性规定。所以，开发商违约。

而开发商认为，当初他们并未和业主就外墙保温层有什么特别约定，而且房屋已经通过竣工备案，表明房屋并无质量上的问题。而且根据南京市建工局颁布的宁建工字（2005）第119号文件精神，南京市对2005年6月以后开工新建的工程才在节能上作出强制性规定。而阅城国际是在2002年设计的，并不违反规定，他们没有违约。

开发商还解释说，2002的设计方案确实有外墙保温层，但在施工时，发现在保温砂浆上铺贴面砖无法通过“拉拔”试验，也就是面砖和保温砂浆之间不易贴紧，容易发生高空坠落的安全事故，因此2004年9月变更设计取消了保温砂浆层，2005年9月该楼盘竣工验收合格。所以该楼盘验收还是符合图纸设计的，只是图纸改了而已。

结果

两次审判业主均败诉

一审法院认为，在商品房买卖契约中，双方未就外墙保温层作特别约定，江东公司、宇城公司所开发的房屋已经通过竣工备案，现业主再以《合同法》瑕疵履行之责任，认为江东公司、宇城公司交付的房屋不符合房屋质量标准，要求江东公司、宇城公司立即按国家行业强制标准补建外墙保温层，缺乏事实和法律上的依据，不予支持。据此驳回了业主的诉请。一审宣判后，业主不服，上诉到南京中院。昨天下午4点，南京中院作出了终审判决，结果让业主们大失所望，上诉被驳回。

疑问

“部规”大还是“市规”大

判决后，败诉的业主纷纷表示了自己的不满，明明建设部有强制性规定，开发商却用南京市的规定来搪塞，而且两级法院都采信了，到底是“部规”大还是“市规”大？

本案二审的主审法官告诉记者，建设部2001年出台的标准是行业标准，而非国家强制性规范。而且节能设计标准只是针对设计这一个环节，要求设计单位在规划设计时必须有节能方面的考虑，但问题是当时并没有随之配套的验收性标准。可以看出外墙保温层是个逐步推广的过程，而且因为气候不同，各地差异很大。有些地方技术方面也不太达标。所以造成了设计和验收的脱节。

南京市建设局2005年8月发布了相关管理的通知，规定南京市2005年6月以后开工兴建的工程节能设计必须专项审查合格。阅城国际于2001年取得规划许可证，开工建设的时间也远在2005年6月之前，也就是说阅城国际的设计并没有违反南京市相关的规定。对部分房屋有保温设计后又取消的情况，根据建设部第305号公告，外墙外保温的技术规程于2005年3月才开始实施，2004年当阅城国际在实际施工中发现适用保温砂浆容易出现安全事故后，才取消了外墙保温砂浆的做法。综上，被上诉人已按照约定履行了自己的合同义务，不存在违约行为。主审法官告诉记者，随着2007年建设部验收强制性规定的出台，新建房屋不可能再出现这样的纠纷。